Idées du mardi : renforcer les villes, sauver les campagnes !
La question de l’aménagement du territoire est une question centrale pour les années futures.
En effet :
- les villes se sont peu à peu asphyxiées par l’exode des populations les plus aisées vers les périphéries proches : cela a rendu les villes plus pauvres, moins dynamiques, moins attractives ; la gestion des villes coûte donc plus cher ;
- les campagnes se sont équipées de lotissements, parfois en dehors de tout noyau d’habitat : des lotissements « quatre façades » le long de nos routes, qui tuent les paysages et surtout, qui coûtent très cher à la collectivité : biens d’équipement (raccordements divers en énergie, équipements et entretien des voiries, coût dû à la dispersion géographique des services, etc.) : cela coûte donc aussi cher aux campagnes !
Or, si nous voulons continuer à disposer de services de grande qualité, publics ou privés, il faut renforcer les villes car c’est là que se trouvera le dynamisme de demain. Et ce renforcement des villes ne se fera pas « contre » les campagnes : l’intérêt est le même, l’objectif est commun, il faut donc trouver une manière de travailler ensemble, rats des villes et rats des champs (en ce et y compris sur le plan de la répartition des pouvoirs, ce qui est une autre question).
Plusieurs réflexions ont été mises sur la table pour aller dans ce sens :
- renforcer les noyaux d’habitat, et délaisser les zones de construction hors de ces noyaux ; mais il s’agit en réalité d’une modification de facto du plan de secteur, certaines zones devenant moins « à bâtir » que d’autres ;
- mettre en place des centres métropolitains urbains ; mais aucune piste n’a pu réussir pour l’instant car l’équilibre n’a pas encore pu être trouvé notamment entre avenir des centres urbains et garanties d’avenir des communes rurales et semi rurales ; renforcer les villes, ce n’est pas tuer les villages ! ;
- réformer le plan de secteur en supprimant certaines zones à bâtir ; cette procédure prendrait des dizaines d’années, compte tenu de la complexité des recours possibles sur le plan juridique.
Proposition : si on veut moins de construction en dehors des noyaux d’habitat ruraux et semi-ruraux, il faut neutraliser les terrains à bâtir qui se trouvent en dehors de ces noyaux. Pour cela, il faut indemniser les propriétaires actuels. En effet, ceux-ci disposent de terrains valorisables au prix du terrain à bâtir : déclasser leur terrain revient à les exproprier et la constitution prévoit dans ce cadre une juste et préalable indemnité.
Il faut donc mettre en place, au niveau des centres métropolitains par exemple, une régie immobilière afin d’opérer ce remembrement cadastral d’envergure.
Cette régie devra disposer de moyens financiers à la hauteur.
On peut penser aux sources de financement suivantes :
- des dotations régionales (l’aménagement du territoire est une politique régionale) ;
- une modification des flux du fonds des communes en faveur des communes rurales : en effet, on a imposé ces dernières années aux communes rurales plus de solidarité dans les frais de la police (essentiellement un problème urbain) ou de pompiers (essentiellement un problème urbain aussi en terme de typologie des risques), et on a donc ainsi augmenté considérablement leurs charges sans modifier leurs recettes, notamment via le fonds des communes ; or, le fonds des communes n’est pas distribué de façon égale entre des habitants de ville ou des campagnes : par habitant, un centre urbain perçoit beaucoup plus qu’une commune rurale (ce qui s’expliquait par le fait que les centres villes supportaient des charges dont profitaient les habitants des communes rurales venant en Ville, c’est ce qu’on appelle les éléments d’externalité) ; dés lors, à partir du moment où certains éléments d’externalité sont modifiés, cela doit impacter les règles du fonds des communes : les villes ne peuvent pas gagner deux fois sur le dos des communes rurales ! Un certain différentiel pourrait donc être légitimement imputé sur la dotation des villes et affecté au financement de la régie, ce qui profitera directement aux villes qui récupéreront des habitants et donc une valeur ajoutée fiscale ;
- un flux fiscal anticipé : si on ne peut plus construire si facilement dans les campagnes, on peut penser que les habitants retourneront donc en ville ; les villes verront donc leurs recettes fiscales augmenter ; dés lors, pendant une période transitoire de 10 ans par exemple, les villes pourraient financer la Régie par une partie de cette plus value fiscale ;
- d’autres recettes peuvent être générées d’une gestion immobilière intelligente, par exemple, des parcs immobiliers urbains actuels : compte tenu du retour en ville, les prix de l’immobilier en ville vont augmenter et des plus values immobilières notamment sont possible, par exemple sur le patrimoine communal urbain désaffecté.
L’aménagement du territoire, même combat pour les villes et les campagnes : il faut redensifier les villes.
L’intérêt étant commun, l’action doit être menée de façon équilibrée entre centre urbain et périphéries urbaines.
Un outil indispensable : une régie immobilière disposant de moyens financiers suffisants pour neutraliser les zones à bâtir hors des noyaux d’habitat.
Qu’en pensez-vous ?
Marc BOLLAND
Député wallon
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