La situation du logement dans les copropriétés

Question écrite du 28/02/2013

• de BOLLAND Marc
• à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique

Les copropriétés sont des modalités privées d’organisation du logement.

Les bâtiments soumis à ce régime, comme les autres, doivent être entretenus.

Dans le cas de bâtiments relativement anciens (plus de 30 ans), les investissements peuvent se révéler lourds :
– réparations et entretiens classiques ;
– mise à niveau par rapport aux nouvelles normes, notamment en matière de sécurité (ex : ascenseurs) ;
– intégration des nouvelles contraintes énergétiques (isolation, énergies alternatives).

Dans une copropriété, ces investissements sont financés par les fonds propres de la copropriété, gérés par le syndic et l’assemblée générale des copropriétaires.

Le problème évidemment, c’est de savoir si les fonds sont suffisants pour faire face aux frais.

Ainsi, si à un moment donné, les propriétaires d’un bâtiment ne paient plus leurs cotisations au fonds, ce fonds s’appauvrit et l’immeuble ne bénéficie plus des investissements nécessaires et se dégrade. Dès lors, la valeur des biens diminue et ils sont revendus à des propriétaires aux revenus plus bas qui, eux aussi, auront moins de moyens pour financer le fonds.

Ainsi peut s’installer une spirale très négative de paupérisation collective qui a pour effet de mener à l’insalubrité du bien.

En France particulièrement, cette situation n’a pas été suffisamment prise à bras le corps et c’est une des raisons pour lesquelles les banlieues sont dans un état déplorable, avec toutes les conséquences que cela entraîne.

Monsieur le Ministre dispose-t-il d’éléments permettant de voir quel est le niveau de sous-financement des copropriétés en Wallonie et quelles sont les perspectives d’évolution de ces niveaux de financement ?

Dans quel cadre légal Monsieur le Ministre peut-il agir et quelles sont les mesures que’il a prises pour éviter que le niveau de financement des copropriétés ne s’écroule ?

Réponse du 21/03/2013

• de NOLLET Jean-Marc

Je constate que la question de l’honorable membre est, sans aucun doute, inspirée de la sensibilisation initiée par le Syndicat national des Propriétaires (SNP) sur la situation des copropriétés françaises.

Au préalable, il faut rappeler que ces situations de copropriété se rencontrent en Wallonie, mais dans une mesure nettement moindre qu’en France ou même qu’en Région bruxelloise. La situation française, relayée à l’occasion du colloque organisé sur le sujet par le SNP en novembre dernier, est devenue à ce point problématique que le Ministre français du Logement a demandé à l’Agence Nationale de l’Habitat d’établir un rapport de recommandations sur le sujet. Notons que la copropriété en France constitue une véritable institution et que, de ce fait, les conséquences qui en découlent sont importantes.

Heureusement, à l’heure actuelle, et le SNP le souligne, nous sommes très loin de cette conjoncture chez nous. Cette difficulté n’a d’ailleurs jamais été soulevée et n’a donc pas conduit à prendre des initiatives en la matière en Wallonie.

Néanmoins, je reste conscient que les obstacles rencontrés par les propriétaires de logements individuels touchent également les copropriétaires. J’accorde une attention particulière aux recommandations qui ont été faites au Gouvernement français, en vue de prévenir un début de situation comparable chez nous. Cependant, il faut rappeler qu’en la matière, la législation française est bien plus étayée que celle établie par le fédéral. Le SNP, qui a bien exploré le sujet, a sélectionné quelques pistes françaises et suggère de les suivre. Il propose notamment d’améliorer la loi fédérale sur la copropriété, afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés, accroître la transparence de leur gestion et renforcer la participation de copropriétaires. Le SNP propose également des mesures à prendre en cas de litige ou sur le plan judiciaire ou encore liées au statut des syndics professionnels et principalement des agents immobiliers IPI.

En ce qui concerne les matières qui relèvent de mes compétences, j’ai développé des formules attractives pour les propriétaires qui souhaitent rénover leur bien. L’écopack permet aux ménages wallons de bénéficier d’un dispositif de prêt à taux 0 % afin de financer des travaux de rénovation qui leur permettront d’avoir un logement moins énergivore. Cette formule constitue une aubaine pour les propriétaires ou, sous certaines conditions, pour les copropriétaires qui ne disposent que de peu de moyens.